Creșterea explozivă din ultimii ani (mai mult de două ori din 2019 și până în 2024) a prețurilor pe piața imobiliară din Chișinău, în special la apartamente a generat îngrijorări privind o potențială bulă imobiliare.
„Acest fenomen s-a întâmplat pe fondul unor circumstanțe economice, sociale și de securitate dificile, ridicând întrebări cu privire la factorii de bază care influențează piața”, se arată într-o analiză a economistului Valeriu Prohnițchi, pentru German Economic Team, transmite Știri.md cu referire la mold-street.com.
Factorii ce au influențat prețurile la imobiliare
Printre factorii ce au influențat prețurile la imobiliare, economistul enumeră din partea cererii: evoluția ratei dobânzilor, refugiați din Ucraina, investițiile din diaspora, emigrația, programul Prima Casă, pandemia COVID-19 etc, iar din partea ofertei sunt menționate prețurile pentru materialele de construcție și costurile cu manopera.
În opinia lui Valeriu Prohnițchi, în pofida creșterii semnificative în ultimii ani a prețurilor la spațiul locativ, datele existente nu denotă formarea unei bule pe piața imobiliară din capitală.
Astfel unul dintre indicatorii care ajută la identificarea potențialelor bule este creșterea mai rapidă a prețului spațiului locativ, comparativ cu ratele la chirie, ceea ce poate indica “o cerere speculativă și o supraevaluare potențială”.
În opinia economistului datele de pe piață arată că prețul chiriei și al imobilelor au evoluat practic la egalitate și nu se atestă o creștere rapidă a prețului locuințelor, semnificativ peste majorările de rate ale chiriilor.
Astfel comparativ cu nivelul din 2019, prețurile în euro la apartamente practic s-au dublat, iar cel al chiriilor până în 2023 a crescut cu aproximativ 80%, dar în locații prestigioase, prețul chiar s-a dublat, arată analiza.
Creșterea salariilor a depășit majorarea prețurilor în imobiliare
Un alt indicator este accesibilitatea achizițiilor de spațiu locativ. Analiza relevă că salariile în Chișinău au crescut semnificativ, de la 422 euro/lună în 2019 la 758 euro/lună în 2023, iar la jumătatea anului 2024 sunt de aproximativ 900 euro, adică au crescut de două ori și ceva.
Astfel în anii 2018-2020, adică înainte de începerea creșterii rapide a prețurilor, raportul între salariul mediu și costul unui metru pătrat de spațiu locativ era de aproximativ 0,65, apoi în 2021-2024, raportul este de aproximativ 0,68, adică chiar s-a îmbunătățit.
„Creșterea salariilor a depășit majorarea prețurilor în imobiliare în perioada 2017-2023. Prețurile reale în lei, ajustate la inflație și cursul de schimb rămân stabile din 2013! Aceasta este important, deoarece veniturile sunt în lei, în timp ce prețurile locuințelor sunt în euro”, constată Valeriu Prohnițchi.
Un alt fenomen ce denotă creșterea accesibilității spațiului locativ sunt creditele ipotecare bancare, care au crescut: de la 2,3 miliarde lei în trimestrul II din 2016, la 14,9 miliarde lei în trimestrul II din 2024.
În opinia economistului, creșterea veniturilor și a creditelor ipotecare sugerează că imobilele au devenit mai accesibile.
În final Valeriu Prohnițchi atrage atenția la potențiale riscuri, inclusiv impactul neclar al potențialelor ieșiri a refugiaților ucraineni, dar și cel al înăspririi condițiilor de creditare.
Ultima ar putea avea loc chiar în următoarele luni, în condițiile unei rate mai înalte a inflației și majorării de către Banca Națională cu 2 puncte procentuale a ratei de bază.
